ยกเลิกสัญญาเช่า อีกหนึ่งสิ่งสำคัญที่จะต้องให้ความใส่ใจทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่า เรียกได้ว่าเป็นอีกหนึ่งกระบวนการที่ต้องทำให้ถูกต้องตามกฎหมาย เพื่อป้องกันหรือข้อพิพาทระหว่างผู้เช่าและผู้ให้เช่าได้
การเช่าที่พักอาศัยในรูปแบบต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นบ้านพัก คอนโด หอพัก อพาร์ทเมนท์ จำเป็นจะต้องมีเอกสารสัญญาเช่าที่เป็นลายลักษณ์อักษรที่ชัดเจนเพื่อให้มีผลตามกฎหมายอย่างถูกต้อง แต่ในบางครั้งผู้เช่า หรือผู้เข้าพักที่กำลังตัดสินใจจะลงนามในสัญญาเช่าก็อาจรู้สึกไม่มั่นใจกับรายละเอียดที่ยิบย่อยในสัญญาเช่าจนเป็นกังวลว่าควรทำการ ยกเลิกสัญญาเช่า ดีหรือไม่ หรือถ้ายกเลิกไปแล้วจะส่งผลเสียอย่างไรตามมา ซึ่งใครที่กำลังหาข้อมูลเกี่ยวกับการยกเลิกสัญญาเช่าอยู่สามารถตามมาอ่านข้อมูลที่เรานำมาฝากในวันนี้ได้เลย
ทำไมถึงเกิดการ ยกเลิกสัญญาเช่า
การ ยกเลิกสัญญาเช่า สามารถเกิดขึ้นได้เป็นปกติ ขึ้นอยู่กับความประสงค์ของทางผู้ให้เช่าและผู้เช่า ว่าต้องการยกเลิกสัญญาเช่าเพื่ออะไร ทั้งนี้เหตุแห่งการยกเลิกสัญญาเช่าอาจเกิดขึ้นได้จากการเกิดความเสียหายบางอย่างต่อคู่สัญญา โดยเฉพาะความผิดของผู้เช่าที่กระทบต่อผู้ให้เช่า เช่น การไม่ชำระค่าเช่า การขาดการดูแลรักษาความสมบูรณ์ของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง การดัดแปลงซ่อมแซมพื้นที่โดยไม่ได้รับความยินยอม การใช้พื้นที่นอกเหนือจากวัตถุประสงค์ที่ระบุในหนังสือสัญญาเช่า
ปัญหาและสาเหตุที่ทำให้เกิดการบอกเลิกสัญญาเช่า
การบอกเลิกสัญญาโดยเกิดจากความผิดของผู้เช่า
- เกิดจากความผิดของผู้เช่า อาจเกิดจากผู้เช่าไม่ยอมจ่ายค่าเช่า ผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่าตามจำนวนที่ตกลง ผู้เช่าทำผิดกฎร้ายแรงก่อนให้เกิดความเสียหาย ผู้เช่าทำการต่อเติมหรือใช้ทรัพย์สินนอกเหนือจากวัตถุประสงค์ที่ระบุไว้ในสัญญาเช่า รวมถึงผู้เช่าทำการดัดแปลงหรือต่อเติมทรัพย์สินที่เช่าโดยไม่ได้รับการอนุญาตจากผู้ให้เช่า
การบอกเลิกสัญญาโดยเกิดจากความผิดของผู้ให้เช่า
- เกิดจากความผิดของผู้ให้เช่า อาจเกิดจากผู้ให้เช่าทำการก่อกวน ขัดขวางการใช้ประโยชน์และ/หรือการครอบครองสิ่งปลูกสร้างและ/หรือทรัพย์สินของผู้เช่ามากเกินสมควร ผู้ให้เช่าส่งมอบสิ่งปลูกสร้างหรือทรัพย์ให้เช่าที่มีสภาพไม่สมบูรณ์เหมาะสมให้ผู้อื่นเช่าหรือใช้ประโยชน์ รวมถึงผู้ให้เช่าไม่ยอมจัดการซ่อมแซมความชำรุด บกพร่อง ที่เกิดขึ้นตามปกติซึ่งเป็นความรับผิดชอบของผู้ให้เช่าโดยตรง
การบอกเลิกสัญญาโดยไม่มีฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งกระทำผิด (ไม่ใช่ความผิดของคู่สัญญา)
- เลิกสัญญาเช่าโดยไม่ใช่ความผิดของคู่สัญญา ไม่ว่าจะเป็นผู้เช่า ผู้ให้เช่า อาจจะเป็นกรณีที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่าและ/หรือในกฎหมาย โดยการยกเลิกสัญญาในกรณีนี้จะขึ้นอยู่กับข้อสัญญาที่กำหนดให้สิทธิคู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งหรือทั้งสองฝ่ายสามารถบอกเลิกสัญญาได้โดยฝ่ายเดียว โดยไม่ต้องมีการปฏิบัติผิดสัญญาของคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่ง
- เกิดอุบัติเหตุซึ่งไม่ใช่ควมผิดของผู้เช่า หรือเหตุสุดวิสัยแก่สิ่งปลูกสร้างและ/หรือทรัพย์สินที่เช่า ทำให้ผู้เช่าไม่สามารถใช้ประโยชน์จากสิ่งปลูกสร้างและ/หรือทรัพย์สินที่เช่านั้นได้ตามวัตถุประสงค์การเช่า (อาทิ สิ่งปลูกสร้างถูกเวนคืนโดยภาครัฐ ถูกน้ำท่วม ไฟไหม้ ฯลฯ) โดยในกรณีเช่นนี้สามารถบอกเลิกสัญญาเช่าได้
- บอกเลิกสัญญาโดยคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายตกลงร่วมกันที่จะเลิกสัญญาเช่า เช่น ผู้ให้เช่าต้องการที่จะนำสิ่งปลูกสร้างและ/หรือทรัพย์สินที่เช่าขายออกให้แก่บุคคลอื่น และผู้เช่าก็ตกลงที่จะย้ายออกไปยังที่ใหม่พอดี เป็นต้น
ปัญหาที่อาจเกิดขึ้นเมื่อบอกเลิกสัญญาเช่า
ฝั่งผู้ให้เช่า
- การคืนเงินประกัน: เมื่อเกิดปัญหาการบอกเลิกสัญญาสิ่งที่จะเกิดขึ้นหรือมีปัญหาตามมาคือการคืนเงินประกัน โดยหากผู้ให้เช่าทำการตรวจสอบแล้วพบว่าเกิดทรัพยืสินชำรุดจากผู้เช่า ผู้ให้เช่าจะทำการหักค่าเสียหายจากเงินประกัน
- ค่าทำความสะอาด: ผู้ให้เช่าจะต้องเสียค่าทำความสะอาดเพิ่มเติมในการทำความสะอาดเพื่อดูแลห้องให้พร้อมสำหรับเตรียมรอผู้เช่าคนใหม่
- ค่าซ่อมแซม: ผู้ให้เช่าจะต้องเสียค่าซ่อมแซม หรืออาจจะต้องซื้ออุปกรณ์ เฟอร์นิเจอร์ ฯลฯ ที่ชำรุด เสียหาย หรือไม่สามารถซ่อมแซมได้
ฝั่งผู้เช่า
- เงินประกัน: ผู้เช่าอาจจะได้รับเงินประกันไม่เต็มจำนวน หรือได้ไม่ครบโดยผู้ให้เช่าอาจจะระบุเหตุผลไม่ชัดเจน
- เรียกเก็บค่าเสียหายโดยไม่สมเหตุสมผล: กรณีที่ผู้ให้เช่าเรียกเก็บค่าเสียหายจากทรัพย์สินที่ชำรุด ทรุดโทรม โดยไม่แจ้งล่วงหน้า
การยกเลิกสัญญาก่อนกำหนดอาจทำให้เกิดข้อพิพาทหรือมีความขุ่นเคืองระหว่างกันได้ ปัญหาจากการบอกเลิกสัญญาก่อนกำหนดอาจทำให้เกิดปัญหาอื่น ๆ ที่อาจจะไกล่เกลี่ยและหรือเจรจาหาทางออกร่วมกันเพื่อไม่ให้เกิดปัญหาใหญ่ตามมาภายหลังทั้งฝั่งผู้เช่าและผู้ให้เช่าได้
ยกเลิกสัญญาเช่า ควรทำอย่างไรดี
เมื่อมีเหตุจำเป็นที่จะต้องยกเลิกสัญญาเช่าระหว่างผู้เช่าและผู้ให้เช่า แนะนำว่าให้ปฏิบัติตามขั้นตอนดังต่อไปนี้เพื่อให้มั่นใจว่าจะสามารถยกเลิกสัญญาเช่าได้อย่างสมบูรณ์ ถูกกฎหมาย และสามารถหลีกเลี่ยงปัญหา หรือข้อพิพาทที่อาจเกิดขึ้นในภายหลังได้
- อ่านรายละเอียดและเงื่อนไขในสัญญา
นอกจากจะต้องอ่านรายละเอียดในสัญญาเวลาทำสัญญาแล้ว เวลายกเลิกสัญญาก็ควรตั้งใจอ่านรายละเอียดที่อยู่ในสัญญาอีกครั้ง ไม่ว่าจะเป็นรายละเอียดเกี่ยวกับระยะเวลาที่ต้องแจ้งล่วงหน้าในกรณีต้องการยกเลิกสัญญาเช่า เงื่อนไขต่าง ๆ เกี่ยวกับการยกเลิกสัญญา ตลอดจนค่าปรับที่อาจต้องเสียในกรณีที่เกิดความเสียหายต่อผู้ให้เช่าเมื่อยกเลิกสัญญาเช่า เป็นต้น
- แจ้งผู้เช่าเกี่ยวกับการยกเลิกสัญญาล่วงหน้า
หากในสัญญาเช่ามีการระบุไว้ชัดเจนว่าควรแจ้งผู้ให้เช่าเกี่ยวกับการยกเลิกสัญญาเช่าล่วงหน้า ก็จำเป็นจะต้องแจ้งผู้เช่าให้รับทราบก่อน เช่น แจ้งล่วงหน้าอย่างน้อย 30 วัน 60 วัน หรือ 90 วัน เพื่อป้องกันการผิดสัญญา และหลีกเลี่ยงไม่ต้องเสียค่าปรับ หรือค่าชดเชยหลังจากการยกเลิกสัญญาเช่าได้อีกด้วย
- ตรวจสอบสภาพและความเสียหายของทรัพย์สิน
ก่อนทำการยกเลิกสัญญาเช่า จำเป็นต้องมีการตรวจสอบสภาพความสมบูรณ์และความเสียหายของทรัพย์สินต่าง ๆ ภายในพื้นที่ที่ให้เช่าว่าอยู่ในสภาพแบบไหน ถ้าหากมีความเสียหายเกิดขึ้นอาจจะต้องชดใช้ความเสียหายเพิ่มเติม ซึ่งจะจ่ายเป็นเงินเพิ่มตามที่ผู้ให้เช่ากำหนดไว้ในสัญญาเช่า หรือหักจากเงินประกันการเช่าที่เคยตกลงกันไว้เบื้องต้นก็ได้เช่นกัน
- ทำบันทึกข้อตกลงในการยกเลิกสัญญาเช่า
แม้ว่าการยกเลิกสัญญาเช่าจะเป็นผลที่สมบูรณ์ถูกต้องตามกฏหมายแล้ว แนะนำว่าควรทำเอกสารยืนยัน หรือบันทึกข้อตกลงในการยกเลิกสัญญาเช่าเป็นลายลักษณ์อักษรให้ชัดเจนอีกครั้งด้วย เพื่อเป็นหลักฐานและป้องกันการเกิดข้อพิพาท ความเสียหายต่าง ๆ ในอนาคต
- เคลียร์ค่าใช้จ่าย และค่าปรับ
ถ้าหากว่าหลังจากทำการยกเลิกสัญญา ทำหนังสือข้อตกลงยกเลิกสัญญา ตลอดจนตรวจสอบความเสียหายของทรัพย์สินในที่ให้เช่าเป็นที่เรียบร้อยแล้ว หลังจากนั้นผู้ให้เช่าอาจมีการเรียกร้องค่าใช้จ่าย เช่น ค่าเช่าที่พัก ค่าสาธารณูปโภคต่าง ๆ ที่ยังคงค้างอยู่ ตลอดจนดอกเบี้ยผิดนัดที่เกิดจากการผิดนัดชำระหนี้ และอาจมีการเคลียร์เรื่องเงินประกันการเช่าเพิ่มเติมว่าจะต้องจ่ายคืนให้ผู้เช่า หรือนำเงินส่วนนี้ไปหักค่าปรับที่ผู้เช่าต้องจ่ายแทน
ข้อกฏหมายเกี่ยวกับการยกเลิกสัญญาเช่าที่ควรรู้
เพื่อความเป็นธรรมในการยกเลิกสัญญาเช่า ผู้เช่าและผู้ให้เช่าควรรับทราบถึงข้อกฏหมายเกี่ยวกับการยกเลิกสัญญาเช่า ดังนี้
- ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิ์ยกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกำหนดตามที่สัญญาระบุได้ ยกเว้นกรณีผู้เช่าผิดสัญญา และจำเป็นต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบอย่างน้อย 30 วัน
- หากในสัญญาเช่าไม่มีข้อตกลงเกี่ยวกับการยกเลิกสัญญาเช่า คู่สัญญาสามารถบอกเลิกสัญญาเช่าได้ทุกเมื่อ แต่ควรแจ้งให้ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งทราบก่อนอย่างน้อย 1-2 เดือน
- หากมีการตกลงยกเลิกสัญญาเช่าแล้ว ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิ์เข้าตรวจสอบทรัพย์สินของผู้เช่าโดยไม่ต้องแจ้งให้ทราบล่วงหน้า
- ในกรณีที่ผู้เช่าผิดชำระค่าเช่า ผู้ให้เช่าสามารถเรียกร้องดอกเบี้ยผิดนัด หรือทำการยึดเงินประกันการเช่าได้
พอจะเข้าใจกันแล้วใช่ไหมว่าการยกเลิกสัญญาเช่านั้นมีขั้นตอนที่ควรทำอย่างไร และมีข้อกฏหมายที่ควรรู้อะไรบ้าง เพื่อให้มั่นใจว่าจะสามารถทำการยกเลิกสัญญาเช่าได้อย่างถูกต้องตามกฏหมาย เพื่อหลีกเลี่ยงข้อพิพาททางกฏหมาย หรือความเสียหายต่าง ๆ ระหว่างคู่สัญญาในอนาคต
นอกจากเรื่องการยกเลิกสัญญาที่ต้องรอบรู้แล้ว เจ้าของหอพักต้องมีตัวช่วยบริหารหอพักเข้ามาใช้งานด้วย เพื่อการบริหารหอพักที่ทันสมัย เข้าถึงผู้เช่าได้ไว และลดภาระการทำงานลง
บริหารหอพักในด้วยHorganiceโปรแกรมบริหารจัดการหอพักและอพาร์ทเมนท์ให้เช่า
โปรแกรม Horganice เป็นโปรแกรมบริหารหอพักสัญชาติไทยที่พัฒนาโดยคนไทย
- ใช้ระบบ Cloud ที่ดีที่สุดเพื่อรักษาความปลอดภัยของข้อมูลผู้ใช้
- ไม่ต้องกังวลเรื่องข้อมูลจะหายไป เพราะเรามีทีม Developer ดูแลข้อมูลและสำรองข้อมูลอย่างสม่ำเสมอ
- ข้อมูลไม่ถูกส่งต่อไปยังบุคคลที่ 3 โดยที่ไม่ได้รับความยินยอม
- * ฮอร์แกไนซ์ไม่ได้มีหน้าที่ส่งข้อมูลให้สรรพากร แต่เราอำนวยความสะดวกให้ผู้ใช้โดยการที่ผู้ใช้สามารถ export หน้าบัญชีออกไปเป็นไฟล์ Excel เพื่อให้ง่ายในการรวบรวมข้อมูลรายรับ – รายจ่ายได้)
ฮอร์แกไนซ์เราเข้าใจถึงปัญหาที่เจ้าของหอพักต้องเจอเป็นอย่างดี เรามีประสบการณ์ในด้านการพัฒนาระบบพื้นที่เช่าทั้งห้องเช่า บ้านเช่า หอพักและอพาร์ทเมนต์ขนาดกลางไปจนถึงขนาดใหญ่ ตลอดระยะเวลาฮอร์แกไนซ์ได้มีการปรับปรุงและอัปเดตฟีเจอร์ใหม่ ๆ อยู่เสมอเพื่อตอบโจทย์ผู้ใช้งานมากที่สุด