การปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ เช่น หอพัก อพาร์ทเมนท์ เรียกได้ว่าเป็นธุรกิจที่สามารถสร้างรายในระยะยาวได้เป็นอย่างดี และเมื่อเปิดมานานเจ้าส่วนใหญ่มักต้องการ ต่อเติมหอพัก หรือขยายพื้นที่เพื่อเพิ่มจำนวนห้องพัก รวมถึงปรับปรุงสิ่งอำนวยความสะดวกให้ดึงดูดผู้เช่ามากขึ้น
แต่การจะทำการปรับปรุงหรือ ต่อเติมหอพัก อาคารหรือธุรกิจประเภทนี้บอกเลยว่าไม่สามารถทำได้ตามใจชอบ เพราะต้องคำนึงถึงข้อกฎหมาย ข้อกำหนดทางวิศวกรรม ปัจจัยทางด้านการเงิน รวมถึงกฎระเบียบต่าง ๆ ในการต่อเติมให้แน่ชัด เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาตามมาภายหลัง
สำหรับการจะ ต่อเติมหอพัก อพาร์ทเมนท์ ต้องคำนึง สำรวจ หรือพิจารณาปัจจัยใดบ้างก่อนทำการต่อเติม บทความนี้จะพาไปทำความเข้าใจ เพื่อให้มั่นใจว่าธุรกิจของคุณจะดำเนินไปได้อย่างถูกต้องและไม่เสี่ยงต่อการถูกปิดตัวลง อีกทั้งควรต่อเติมอย่างไรให้คุ้มค่าต่อการลงทุน
Table of contents
ปัจจัยที่ควรพิจารณาก่อน ต่อเติมหอพัก อพาร์ทเมนท์
กฎหมายและข้อบังคับ
กฎหมายและข้อบังคับในการ ต่อเติมหอพัก ที่เกี่ยวข้อง อาทิ
- กฎหมายผังเมือง เกี่ยวกับข้อกำหนด การต่อเติม ข้อห้าม รวมถึงข้อจำกัดเรื่องอาคาร
- กฎหมายควบคุมอาคาร การขออนุญาตก่อสร้างหรือต่อเติมจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง
- กฎหมายสิ่งแวดล้อม ข้อกำหนดเกี่ยวกับมลภาวะ เสียงรบกวน หรือการกำจัดของเสีย
โดยกฎหมายและข้อบังคับที่ต้องตรวจสอบก่อนทำการต่อเติม ที่เจ้าของกิจการหอพัก อพาร์ทเมนท์ จะต้องทำการศึกษาและตรวจสอบโดยเบื้องต้นควรดูในเรื่องของ
- พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ซึ่งกำหนดให้การต่อเติมที่มีขนาดใหญ่เกินกว่า 5 ตารางเมตร หรือมีการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างหลักของอาคารต้องได้รับอนุญาตจากสำนักงานเขตหรือหน่วยงานที่รับผิดชอบ
- กฎหมายผังเมือง กำหนดข้อจำกัดเกี่ยวกับการใช้พื้นที่ เช่น การจำกัดความสูงของอาคาร หรือข้อกำหนดเกี่ยวกับระยะร่นจากแนวเขตที่ดิน
- พระราชบัญญัติหอพัก พ.ศ. 2558 หากเป็นหอพักต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดเกี่ยวกับความปลอดภัย ระบบป้องกันอัคคีภัย และมาตรฐานด้านสุขอนามัย
- กฎหมายควบคุมสิ่งแวดล้อม หากการต่อเติมส่งผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม เจ้าของกิจการ เจ้าของหอพักจะต้องทำการขออนุญาตเพิ่มเติมก่อนทำการก่อสร้างเพื่อต่อเติม
การขออนุญาตต้องปฏิบัติตามกฎหมาย โดยขั้นตอนในการขออนุญาตต้องยื่นขออนุญาตต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่น หรือแจ้งต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นและดำเนินการตามมาตรา 39 ทวิ โดยยื่นคำขอตามแบบฟอรืมที่กฎหมายกำหนด พร้อมทั้งเอกสารประกอบการขออนุญาต และสามารถยื่นอิเล็กทรอนิกส์ได้
เอกสารประกอบการขออนุญาต เช่น
- แบบฟอร์มคำขออนุญาต
- สำเนาเอกสารแสดงการเป็นเจ้าของอาคาร
- แบบแปลน แผนผัง บริเวณและรายการประกอบแบบแปลน จำนวน 5 ชุด
- รายการคำนวณ 1 ชุด (กรณีที่ไม่เป็นอาคารสาธารณะ อาคารพิเศษ หรืออาคารที่ก่อสร้างด้วยวัตถุถาวรและวัตถุทนไฟเป็นส่วนใหญ่)
- สำเนาประกอบใบวิชาชีพของสถาปนิกและวิศวกรผู้ออกแบบ (กรณีที่เป็นอาคารควบคุมตามกฎหมายวิศวกรหรือกฎหมายสถาปนิก)
- สำเนาโฉนดที่ดิน น.ส.3 / น.ส.3 ก / ส.ค. 1 / อื่น ๆ
- หนังสือยินยอมของเจ้าของที่ดินในกรณีที่สร้างอาคารในที่ดินของผู้อื่น
- หนังสือแสดงว่าเป็นผู้จัดการหรือเป็นผู้แทนซึ่งเป็นผู้ดำเนินกิจการของนิติบุคคล (กรณีที่นิติบุคคลเป็นผู้ขออนุญาต)
- เอกสารอื่น ๆ ถ้ามี
การประเมินโครงสร้างอาคารและข้อจำกัดทางวิศวกรรม
ก่อนทำการก่อสร้างหรือต่อเติมเพิ่ม จะต้องให้วิศวกรและสถาปนิกทำการตรวจสอบโครงสร้างของอาคารเดิม เพื่อให้แน่ใจว่าตัวอาคารสามารถรับน้ำหนักเพิ่มได้
- ตรวจสอบโครงสร้าง ให้แน่ชัดว่าสามารถรับน้ำหนักเพิ่มเติมได้หรือไม่
- ระบบไฟฟ้าและระบบประปา หากมีการต่อเติมหรือเพิ่มชั้น จะต้องทำการขยายระบบไฟฟ้าและระบบประปาให้เพียงพอกับจำนวนผู้เช่าที่เพิ่มขึ้น
- ระบบระบายอากาศและบำบัดน้ำเสีย หากมีการขยายพื้นที่ ระบบระบายน้ำและระบบบำบัดน้ำเสียจะต้องมีการขยายเพิ่มขึ้นได้ เพื่อรองรับการใช้งานที่เพิ่มขึ้น
ก่อนทำการต่อเติมจะต้องทำการคำนวณงบประมาณ และต้นทุน
โดยต้องทำการตรวจสอบงบประมาณที่มี และค่าใช้จ่ายที่จะใช้ในการต่อเติมหรือเดินเรื่องต่าง ๆ มีเพียงพอหรือไม่ โดยงบประมาณหรือค่าใช้จ่ายที่ต้องคำนึงถึง ได้แก่
- ค่าออกแบบก่อสร้าง การจ้างสถาปนิก วิศวกร ผู้รับเหมา และค่าวัสดุ ค่าอุปกรณ์ก่อสร้าง รวมถึงค่าออกแบบและค่าปรึกษาวิศวกรรม ในการต่อเติม
- ค่าใช้จ่ายในการขออนุญาต ค่าธรรมเนียม ค่าขอใบอนุญาต และค่าใช้จ่ายในการขออนุญาตก่อสร้าง
- ค่าอื่น ๆ อาทิ ค่าปรับปรุงระบบสาธารณูปโภค ค่าทำความสะอาดหลังการต่อเติม ฯลฯ
- กำหนดงบประมาณในการต่อเติม เพื่อไม่ให้เกิดค่าใช้จ่ายที่บานปลายในการต่อเติม ควรกำหนดหรือตั้งงบประมาณไว้เพื่อควบคุมการใช้จ่ายได้
แจ้งผู้เช่าเรื่องการต่อเติม และสอบถามความต้องการของผู้เช่า
ในการต่อเติมอาคารหรือทำการปรับปรุงซ่อมแซม ผู้เช่าจะได้รับผลกระทบอย่างแน่นอน โดยอาจส่งผลกระทบต่อการใช้ชีวิตประจำวันไม่ทางตรงก็ทางอ้อม เจ้าของหอพักจึงควรที่จะมีวิธีการรับมือ
- ก่อนทำการต่อเติมจะต้องแจ้งผู้เช่าให้ทราบล่วงหน้าก่อน เพราะผู้เช่าจะเป็นผู้ได้รับผลกระทบทั้งทางตรงและทางอ้อม
- แจ้งผู้เช่าเกี่ยวกับแผนการก่อสร้าง รวมถึงจัดหามาตรการการลดเสียงรบกวนและฝุ่นจากการก่อสร้าง
- หากผู้เช่าได้รับผลกระทบหนักอาจเตรียมหาวิธีจัดการหรือวิธีรับมือ เช่น การลดค่าเช่า หรือจัดสิ่งอำนวยความสะดวกให้กับผู้เช่าที่ได้รับผลกระทบอย่างหนัก
- ทำการสำรวจความต้องการของผู้เช่า ด้วยการทำแบบสอบถามหรือแบบประเมิน เพื่อนำมาปรับปรุงเพิ่มเติม
- ปรับปรุงอาคารรวมถึงพื้นที่ภายในหอพักให้น่าอยู่ขึ้น ทำการตกแต่งหรือปรับดีไซน์ห้องให้ทันสมัย ติดตั้งแอร์ เพิ่มห้องน้ำ ฯลฯ เพิ่มพื้นที่ส่วนกลาง เช่น ที่จอดรถ สิ่งอำนวยความสะดวกที่เพิ่มมากขึ้น รวมถึงจัดระบบรักษาความปลอดภัยรัดกุมมากขึ้น
สำรวจสภาพแวดล้อมและคู่แข่ง
ก่อนทำการต่อเติมจะต้องทำการศึกษาข้อมูล พื้นที่ใกล้เคียง รวมถึงศึกษาคู่แข่ง เพื่อจะได้นำมาปรับปรุงกิจการของตนเอง
- โดยสำรวจหอพักใกล้เคียงว่ามีการต่อเติมหรือปรับปรุงในส่วนใดบ้าง เพื่อนำมาปรับปรุงให้มีประสิทธิภาพมากขึ้นกว่าเดิม
- ปรับปรุงโครงสร้างภายนอก อาทิ การทาสี การซ่อมแซมหรือปรับตัวอาคารให้ดูใหม่และทันมัย เป็นการเสริมภาพลักษณ์ให้กับหอพักอีกทาง
- สำรวจตลาดหอพักว่ามีจำนวนผู้เช่าลดลงหรือจำนวนผู้เช่าเพิ่มขึ้น เพื่อให้การต่อเติมตอบโจทย์กับความต้องการของผู้เช่า และเจ้าของหอพักไม่ขาดทุน
วางแผนโปรโมตหลังจากการต่อเติม
หลังจากการต่อเติมควรวางแผนเพื่อทำการโปรโมต เพิ่มจำนวนผู้เช่าให้กับหอพัก และเพื่อให้งบประมาณในการต่อเติมคืนทุนได้เร็วขึ้น
- หลังจากการต่อเติมเจ้าของหอพักควรทำการโปรโมตผ่านช่องทางต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นช่องทางออนไลน์ Facebook Tiktok หรือช่องทางสื่ออฟไลน์ เพื่อให้ผู้เช่ารายใหม่เห็นและสนใจเช่า
- นำเสนอโปรโมชั่นเพื่อเรียกลูกค้าใหม่ ๆ อาจจะเป็นโปรโมชั่นฟรีค่าส่วนกลางเดือนแรก ฟรีบริการอินเทอร์เน็ต ฟรีค่าบริการที่จอดรถเดือนแรก เป็นต้น
วิเคราะห์ผลตอบแทนจากการลงทุน
การต่อเติมหอพัก อพาร์ทเมนท์ นอกจากจะปัจจัยอื่น ๆ อีกหนึ่งสิ่งที่จะต้องคำนึงก็คือ ผลตอบแทนหลังจากการต่อเติม ว่าที่ลงทุนไปนั้นคุ้มค่าหรือคุ้มทุนหรือไม่ เจ้าของธุรกิจสามารถพิจารณาได้จาก
- ระยะเวลาในการคืนทุน โดยในการต่อเติมจะต้องคำนวณถึงต้นทุนที่จะทำการต่อเติม และคำนวณว่าการลงทุนต่อเติมจะทำให้ค่าเช่าเพิ่มขึ้นหรือไม่ และใช้ระยเวลากี่ปีถึงจะคืนทุน
- ทำการศึกษาความต้องหารของตลาด ศึกษาว่าพื้นที่ที่ลงทุนมีความต้องการเช่าสูงหรือไม่ เพื่อให้แน่ใจการเพิ่มห้องพักจะสามารถเพิ่มผู้เช่าได้
การดัดแปลงอาคารในกรณีใดไม่ต้องขออนุญาต
สำหรับ การต่อเติมหอพัก ในการดัดแปลงกรณีไหนบ้างที่ไม่ต้องขออนุญาต
- การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างอาคาร โดยใช้วัสดุที่มีขนาด จำนวนและชนิดกับของเดิม เว้นแต่การเปลี่ยนโครงสร้างของอาคารที่เป็นคอนกรีตเสริมเหล็ก คอนกรีตอัดแรง หรือเหล็กโครงสร้างรูปพรรณ
- การเปลี่ยนแปลงส่วนต่าง ๆของอาคาร ที่ไม่เป็นโครงสร้างของอาคารโดยใช้วัสดุชนิดเดียวกับของเดิม หรือวัสดุชนิดอื่นซึ่งไม่เป็นการเพิ่มน้ำหนักให้แก่ส่วนใดส่วนหนึ่งของโครงสร้างอาคารเดิม เกินร้อยละสิบ
- การเปลี่ยนแปลง การต่อเติม การเพิ่ม การลด หรือการขยาย ซึ่งลักษณะขอบเขตแบบรูปทรง สัดส่วน น้ำหนักเนื้อที่ส่วนต่าง ๆ ของอาคารที่ไม่เป็นโครงสร้างของอาคารซึ่งไม่เป็นการเพิ่มน้ำหนักให้แก่ส่วนใดส่วนหนึ่งของดครงสร้างของอาคารเดิม เกินร้อยละสิบ
- การลดหรือการขยายเนื้อที่ของหลังคาเหล็ก ของพื้นที่ชั้นหนึ่งชั้นใดให้มีเนื้อหาที่น้อยลงหรือมากขึ้น รวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร โดยไม่ลดหรือเพิ่มจำนวนเสาหรือคาน
- การลดหรือขยายเนื้อที่ของหลังคา ให้มีเนื้อที่มากขึ้นรวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร โดยไม่ลดหรือเพิ่มจำนวนเสาหรือคาร
เพื่อให้การดำเนินกิจการหอพัก อพาร์ทเมนท์ เป็นไปอย่างราบรื่นและไม่ขาดทุน เจ้าของธุรกิจสามารถใช้เทคโนโลยีเข้ามาช่วยในการวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินเพื่อให้เกิดสภาพคล่อง และพร้อมที่จะทำการต่อเติมให้ธุรกิจเติบโตได้อย่างมั่นคงในอนาคต
โดยเจ้าของหอพัก อพาร์ทเมนท์ สามารถนำ Horganice โปรแกรมหอพัก เข้ามาช่วยในการดูแล จัดการ ในเรื่องของรายรับ – รายจ่าย การวิเคราะห์ข้อมูลต่าง ๆ ของหอพัก วิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินในแต่ละเดือน เพื่อไม่ให้ธุรกิจเกิดการชะงักและสามารถนำเงินมาหมุนเวียนต่อเติมอาคารเพื่อเพิ่มรายได้ให้กับธุรกิจในอนาคตได้ และนอกจากนี้การใช้งานโปรแกรมหอพัก Horganice ยังช่วย
- ประหยัดเวลา ลดปัญหาการทำงานซ้ำ ๆ ทั้งจัดการค่าเช่า ดูแลบิล จัดการรายรับ – รายจ่ายต่าง ๆ ลดการทำงานผ่านเอกสาร ไม่ต้องเก็บเอกสารกองโต สามารถดูข้อมูลย้อนหลังได้
- เพิ่มประสิทธิภาพการบริหารหอพัก สามารถติดตามข้อมูลของผู้เช่า ติดตามการร้องเรียนหรือข่าวสารต่าง ๆ จากผู้เช่าได้ทันที ช่วยให้การทำงานต่าง ๆ ภายในหอพักมีระบบระเบียบมากขึ้น
- ลดต้นทุนการ โปรแกรมบริหารหอพักช่วยลดต้นทุนงานกระดาษ ลดภาระค่าใช้จ่าย และลดการทำงานที่ผิดพลาด
บริหารหอพักในกำมือด้วย Horganice โปรแกรมบริหารจัดการหอพักและอพาร์ตเมนต์ให้เช่า โปรแกรม Horganice เป็นโปรแกรมบริหารหอพักสัญชาติไทยที่พัฒนาโดยคนไทย
- ใช้ระบบ Cloud ที่ดีที่สุดเพื่อรักษาความปลอดภัยของข้อมูลผู้ใช้
- ไม่ต้องกังวลเรื่องข้อมูลจะหายไป เพราะเรามีทีม Developer ดูแลข้อมูลและสำรองข้อมูลอย่างสม่ำเสมอ
- ข้อมูลไม่ถูกส่งต่อไปยังบุคคลที่ 3 โดยที่ไม่ได้รับความยินยอม
- * ฮอร์แกไนซ์ไม่ได้มีหน้าที่ส่งข้อมูลให้สรรพากร แต่เราอำนวยความสะดวกให้ผู้ใช้โดยการที่ผู้ใช้สามารถ export หน้าบัญชีออกไปเป็นไฟล์ Excel เพื่อให้ง่ายในการรวบรวมข้อมูลรายรับ – รายจ่ายได้)
ฮอร์แกไนซ์เราเข้าใจถึงปัญหาที่เจ้าของหอพักต้องเจอเป็นอย่างดี เรามีประสบการณ์ในด้านการพัฒนาระบบพื้นที่เช่าทั้งห้องเช่า บ้านเช่า หอพักและอพาร์ทเมนท์ขนาดกลางไปจนถึงขนาดใหญ่ ตลอดระยะเวลาฮอร์แกไนซ์ได้มีการปรับปรุงและอัปเดตฟีเจอร์ใหม่ ๆ อยู่เสมอเพื่อตอบโจทย์ผู้ใช้งานมากที่สุด
Horganice โปรแกรมหอพักสัญชาติไทย พัฒนาโดยคนไทย เป็นโปรแกรมที่คิดค้นมาเพื่อช่วยให้เจ้าของหอพัก อพาร์ทเมนท์ ได้ดูแลและบริหารที่พักอาศัยให้เช่าในรูปแบบต่าง ๆ ให้สามารถดำเนินการบริหารธุรกิจได้อย่างมีประสิทธิภาพ ด้วยประสบการณ์พัฒนาระบบที่พักอาศัยตั้งแต่ขนาดเล็กไปจนถึงขนาดใหญ่ มีฟีเจอร์การใช้งานที่หลากหลายเพื่อตอบโจทย์ความต้องการของเจ้าของหอพัก และผู้เข้าพักอาศัยได้อย่างตรงจุดมากที่สุด สามารถติดต่อสอบถามเพิ่มเติมเพื่อทดลองใช้งานได้แล้ววันนี้
เพื่อการบริหารหอพักอย่างมีประสิทธิภาพ
ลงทะเบียนเลย